Weshalb sind in Luzern die Baubewilligungen so teuer? Der Stadtarchitekt erklärt's

Simon Mathis

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Wer in den Städten Luzern und Kriens sowie der Gemeinde Emmen ein Baugesuch einreicht, muss für die Bewilligungsgebühr deutlich tiefer in die Tasche greifen als anderswo. Das zeigt eine Erhebung des eidgenössischen Preisüberwachers Stefan Meierhans. In seinem aktuellen Newsletter legt er dar, wie sich die Baubewilligungsgebühren der 30 einwohnerreichsten Gemeinden der Schweiz unterscheiden. Dabei fällt auf: Die Gebühren der drei Gemeinden Luzern, Kriens und Emmen liegen weit über dem Durchschnitt.

Die Stadt Luzern ist die zweitteuerste der 30 aufgeführten Gemeinden – nur in Winterthur zahlt man noch mehr. Ein Beispiel: Für die Neubau-Bewilligung eines Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen muss ein Bauherr knapp 31'000 Franken berappen. Das ist mehr als doppelt so viel wie der Durchschnitt. Bei Mehrfamilien- und Einfamilienhäusern gilt Ähnliches (siehe Grafik).

So hoch waren 2019 die Baubewilligungsgebühren in den drei grössten Luzerner Gemeinden, in Franken

Quelle: Eidgenössisches Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung; Grafik: jn

Luzern: «Gebühren sind gerechtfertigt»

Stadtarchitekt Jürg Rehsteiner lässt sich von diesen Zahlen nicht aus der Ruhe bringen. «Es ist richtig, dass Luzern im Vergleich hohe Gebühren hat – und schon früher hatte», sagt er auf Anfrage. «In Luzern war das bisher nie ein Politikum.» Rehsteiner betont, dass die Gebühren «im Verhältnis zum Aufwand absolut korrekt und gerechtfertigt» seien. Denn: «Die Stadt wendet hier richtigerweise das Verursacherprinzip an.» Im Rahmen des Sparpaketes 2012 habe das Parlament die Gebühren teilweise gar leicht erhöht.

Laut Rehsteiner ist eine Baubewilligungsgebühr nicht mit einer Steuer vergleichbar: «Die Gebühr fällt nur an, wenn die entsprechende Leistung in Anspruch genommen wird.» Zudem lasse sich der inhaltliche Teil des Verfahrens nicht digitalisieren, sondern werde nach wie vor von hoch qualifizierten Fachleuten erbracht. Jürg Rehsteiner erinnert daran, dass die Zahl der betroffenen Bauherren im Verhältnis zur gesamten Bevölkerung sehr gering sei. «Luzern mit zirka 80'000 Einwohnern hat etwa 500 Baugesuche pro Jahr», so Rehsteiner.

«Volkswirtschaftlich gesehen dürften Baubewilligungsgebühren im Verhältnis zum Umsatz und der Wertschöpfung der Bau- und Immobilienbranche einen verschwindend kleinen Teil ausmachen – sie liegen im tiefen Promillebereich.»

Aus alle diesen Gründen sehe die Stadt keinen Handlungsbedarf. 2011 lag der Kostendeckungsgrad für die Bearbeitung aller Baugesuche laut Rehsteiner etwa zwischen 80 und 90 Prozent. Das könne aber je nach Baugesuch stark variieren: «Vor allem kleine Gesuche kosten nur die Minimalgebühr, diese dürfte in den wenigstens Fällen kostendeckend sein.»

Kriens: «Mehr Einnahmen generieren»

Auch die Stadt Kriens sticht aus der Statistik hervor; in keiner anderen der 30 Gemeinden stieg der Preis für die Baubewilligungen in den vergangenen vier Jahren stärker an. 2019 kostete das Verfahren für ein grosses Mehrfamilienhaus knapp 18'000 Franken. Das sind fast 9000 Franken mehr als 2014 – also beinahe doppelt so viel.

Die Teuerung ist nicht nur äusseren Umständen geschuldet. Der Einwohnerrat habe 2013 verlangt, dass die Baubewilligungen anhand einer Vollkostenrechnung festgelegt werden müssen, sagt Baudirektor Matthias Senn (FDP). Der Kostendeckungsgrad in Kriens liege jetzt «ziemlich genau bei 100 Prozent». Das heisst: Die Bewilligungsgebühren decken die Eigenkosten der Gemeinde fast vollständig. Vor 2014 waren die Bewilligungen nicht kostendeckend. Senn hält fest:

«Im Rahmen der Finanzstrategie hat der Stadtrat dem Bau- und Umweltdepartement sogar den Auftrag erteilt, mehr Einnahmen aus den Baubewilligungen zu generieren.»

Preisüberwacher Stefan Meierhans appelliert indes daran, einen Kostendeckungsgrad von unter 80 Prozent anzustreben. «Letztlich dienen Baubewilligungen dazu, dass Bauvorschriften eingehalten werden», erläutert Meierhans in seinem Newsletter. Die Prüfung sei daher teilweise im öffentlichen Interesse.

Matthias Senn erklärt sich die Teuerung ausserdem damit, dass die technischen Abklärungen in den letzten Jahren enorm zugenommen hätten. Ausserdem müssten die Baubewilligungen seit 2013 von einem Fachgremium begleitet werden. Auch diese Aufwendungen würden den Gesuchstellern weiterverrechnet.

Emmen: «Höhere Komplexität»

Ebenfalls zu den «Spitzenreitern» in Sachen Gebühren gehört Emmen. «Die hohe Komplexität von grösseren Objekten wirkt sich auf die Gebühren aus», sagt Baudirektor Josef Schmidli (CVP). Da die Gemeinde Emmen seit vielen Jahren damit konfrontiert sei, seien die Gebühren seit 2014 nur noch geringfügig angepasst worden.

Dass die Verfahren in Emmen oft eine höhere Komplexität aufweisen als in anderen Gemeinden, könne diverse Einflüsse haben. Schmidli nennt etwa den Flugplatz, die Nationalstrasse, die Bahn oder das regionale Grundwassereinzugsgebiet. Der Kostendeckungsgrad in Emmen betrug laut Schmidli über die vergangenen Jahre im Schnitt etwa 86 Prozent.