Luzerner Eichwald-Areal: Jetzt liegt der Baurechtsvertrag vor

Beatrice Vogel

Nach jahrelangem Hin und Her soll es nun vorwärts gehen: Der Luzerner Stadtrat will das Eichwald-Areal an die Wohngenossenschaft Geissenstein EBG abgeben – das steht seit vergangenem Mai fest. Zuvor hatte er den Zuschlag einer anderen Genossenschaft gegeben, schrieb das Projekt aber aufgrund eines Parlamentsentscheids nochmals neu aus. Nun liegt der Baurechtsvertrag vor. Das Parlament entscheidet an einer seiner nächsten Sitzungen darüber.

Der Baurechtsvertrag wurde nach dem neuen «Luzerner Modell» gestaltet. Dieses beinhaltet einheitliche Kriterien für die Abgabe städtischer Grundstücke an Genossenschaften, sodass alle Baurechtnehmer gleich behandelt werden. Speziell daran sind insbesondere die Anpassungsregeln des Baurechtzinses: Dieser wird nicht von Markteinflüssen bestimmt, sondern durch den Basislandwert und den Referenzzinssatz. Es ist das erste Mal, dass die neuen Vergabekriterien zum Einsatz kommen, die im Mai 2017 vom Stadtparlament beschlossen wurden.

Vertrag gilt für 70 Jahre

Gemäss dem nun vorliegenden Vertrag erhält die EBG das Baurecht für 70 Jahre. Jährlich zahlt die Genossenschaft dafür einen Baurechtszins von 113'000 Franken. Dieser muss quartalsweise bezahlt werden. Die Berechnung des Baurechtszinses basiert auf einem Basislandwert von 5,6 Millionen Franken und einem Zinssatz von 2 Prozent. Der Basislandwert geht auf eine Machbarkeitsstudie zurück, die davon ausgeht, dass bei viergeschossigen Neubauten eine Gesamtgeschossfläche von 7012 Quadratmetern realisierbar ist. Sofern sich die Ausnützung verändern sollte, wird der Baurechtszins neu berechnet. Wenn die 70 Jahre abgelaufen sind und der Vertrag nicht verlängert wird, geht das Areal in den Besitz der Stadt zurück. Sie ist dann verpflichtet, der Genossenschaft 80 Prozent des dannzumaligen Zustandswerts der Bauten zu entschädigen.

Die neuen Vergabekriterien und der Mustervertrag gehen auf eine Motion von Grünen, SP und FDP zurück. Diese forderte verbindliche Kernelemente in Baurechtsverträgen. Durch das Grundstück Eichwald erhielt diese Forderung zusätzliche Brisanz. Nach einer ersten Ausschreibung erhielt 2016 nämlich zunächst die SBL Wohnbaugenossenschaft Luzern den Zuschlag für das Baurecht. Doch die Geschäftsprüfungskommission des Grossen Stadtrats beurteilte das Vergabeverfahren als zu wenig transparent und forderte eine Neuausschreibung. Das Parlament wies das Geschäft deshalb an den Stadtrat zurück. Nach Ausarbeitung des Mustervertrags und einer erneuten Ausschreibung erhielt die EBG den Zuschlag – sie hatte das zuvor unterlegene Projekt überarbeitet und überzeugte damit die Jury.

«Vergabe des Areals war ein Lernprozess»

Der nun vorliegende Baurechtsvertrag dürfte im Stadtparlament ohne grosse Opposition durchgehen. Zwar haben die meisten Fraktionen diesen noch nicht im Detail besprochen, wie es auf Anfrage heisst. Die ersten Reaktionen sind jedoch positiv. «Es ist sicher ein gutes Projekt», sagt etwa Korintha Bärtsch, Fraktionschefin der Grünen. «Besonders froh sind wir, dass die Kriterien und das Verfahren für die Vergabe jetzt klar sind.» Aus der Sicht von Jules Gut (GLP) war es «eine schwierige Geburt und auch für uns eine schmerzhafte Geschichte» mit dem positiven Resultat, dass das «Luzerner Modell» daraus hervorging. Er geht davon aus, dass seine Fraktion dem Vertrag zustimmen wird.

SP-Fraktionschef Simon Roth ist überzeugt, dass sich die Zusatzschleife der zweiten Ausschreibung gelohnt hat, da nun ein klares Vorgehen für künftige Projekte daraus resultiere. «Den Ärger der SBL kann ich aber nachvollziehen – es liegt nun an der Baudirektion, dass sich so etwas nicht wiederholt», so Roth. Und Mirjam Fries (CVP) ergänzt: «Die Vergabe des Areals war ein Lernprozess für alle Beteiligten, wenn auch unglücklich für die SBL.» Nun hätte man zwei gute Projekte vorliegen. Wichtig sei jetzt aber vor allem, so Fries, dass es zügig vorwärts gehe. Für die SVP gibt es zum Geschäft noch «einige offene Fragen». Diese sollen in der Kommissionssitzung geklärt werden. Vorher will Fraktionschef Marcel Lingg keine Stellungnahme abgeben. Die FDP möchte sich ebenfalls noch nicht zum Vertrag äussern.