Für die Überbauung auf dem EWL-Areal ist ein Darlehen von 50 Millionen Franken nötig

«Das EWL-Areal wird aus einem Röhrenlager zu einem urbanen Stadtquartier», sagt der Luzerner Stadtpräsident, Beat Züsli (SP), an einer Pressekonferenz am Dienstagmorgen. Seine Anwesenheit sollte den Stellenwert unterstreichen, den das Projekt «Rotpol» an der Industriestrasse für die Exekutive hat. Denn nach einigen Verzögerungen wird es nun ernst: Die zweite Finanzierungsrunde steht an, das Stadtparlament wird Ende März über einen Sonderkredit von knapp 133 Millionen Franken befinden.

Diese Summe ist indes höher als ursprünglich geplant. Denn die Stadt Luzern will der Bauherrin – der EWL Areal AG – ein «nachrangiges, rückzahlbares Darlehen» von maximal 50 Millionen Franken gewähren. Der Grund: Die aktuelle Gesamtrendite von 2,6 Prozent der EWL Areal AG würde im «privatwirtschaftlichen Umfeld und aktuellen Zinsumfeld» als «unterdurchschnittlich» und «ungenügend» beurteilt. Aus Sicht der Banken dürfte die Risikofähigkeit des Unternehmens «nicht ausreichend gegeben sein», heisst es im B&A.

Politische Vorgaben drücken die Rendite

Dazu muss man wissen, dass die EWL Areal AG kein übliches Immobilen-Unternehmen ist; die AG wurde allein für den Zweck gegründet, das EWL-Areal zu realisieren und dann zu betreiben. Grund für die tiefen Renditen sind laut der Stadt vor allem politische Ansprüche ans Projekt. Denn neben Alterswohnungen sollen auf dem Areal gemeinnützige Wohnungen mit Kostenmiete entstehen. Zudem erfülle die Überbauung hohe «städtebauliche und ökologische Standards». Darüber hinaus werde das rechtlich zulässige Ausnutzungspotenzial nicht ausgeschöpft. Schliesslich würden mit Feuerwehr, Zivilschutz, Rettungsdienst und diversen Büroräumlichkeiten «umfangreiche öffentliche Nutzungen» realisiert. Anders gesagt: «Rotpol» ist kein Renditeobjekt.

Ein externes Gutachten vom vergangenen Jahr komme zum Schluss, dass das Projekt einen Minderwert von etwa 50 Millionen Franken aufweise – dies verglichen mit einer städtebaulichen Studie aus dem Jahre 2015. Nur: Weshalb konnte man nicht schon damals voraussehen, dass ein Darlehen in dieser Höhe nötig werden würde? «Der damalige Plan war rudimentär», erläutert Ursula Eiholzer, betriebswirtschaftliche Mitarbeiterin. Und Finanzvorsteherin Franziska Bitzi (Mitte) ergänzt, dass sich der Finanzmarkt in den letzten eineinhalb Jahren stark geändert habe.

Darlehen soll innerhalb von 40 Jahren zurückfliessen

Statt ein Darlehen zu sprechen, könnte man das Projekt auch rentabler machen. Aus Sicht der Stadt ist das aber keine Option. Einerseits, weil die Planung bereits zu weit fortgeschritten sei.

«Man kann die Spielregeln in einem laufenden Spiel nicht einfach ändern»,

sagt Anja Kloth, die Geschäftsführerin der EWL Areal AG. Hinzu komme, dass neue Spielregeln politisch nicht gewollt seien: So stehe zum Beispiel eine allfällige Erhöhung der Mieten in Konflikt mit dem gemeinnützigen Wohnungsbau.

Bitzi erinnert daran, dass es sich um ein Darlehen, also nicht um verlorenes Geld handelt. Mit einem Darlehen könne man auch versichern, dass mit dem Betrag nicht andere Mietende, also Viva Luzern, EWL oder die ABL, quersubventioniert würden. Laut B&A soll das Darlehen innerhalb von 40 Jahren zurück an die Stadt fliessen – marktkonform verzinst.

Keine Sorge vor einem Zahlungsausfall

Sorge vor einem Zahlungsausfall müsse man sich keine machen, betont Ursula Eiholzer: «Die Vermietung ist gesichert, ein Leerstandsrisiko besteht nicht. Zu erwarten sind stetige Einnahmen.» Mieter wie die Feuerwehr, EWL und Viva seien beständig, würden nicht einfach von heute auf morgen ausziehen.

Das Darlehen ist nicht der einzige Grund, weshalb der Kredit höher ausfällt als gedacht. Denn die Kosten für den Mieterausbau sind im Vergleich zu 2019 gestiegen; damals wurden sie auf 15,4 Millionen geschätzt, heute betragen sie laut B&A schätzungsweise 25,5 Millionen Franken. Auch hier sei der Grund, dass die Planung 2019 noch nicht abgeschlossen war.

Über den Sonderkredit von 133 Millionen wird die Bevölkerung voraussichtlich im Juni dieses Jahres abstimmen. «Ja, es ist viel Geld, aber es geht um ein wichtiges städtisches Projekt», hält Züsli abschliessend fest. Und Bitzi ergänzt: «Es ist einfach nötig, um das Projekt zu realisieren.»