Die Schweiz steckt seit Jahren in einer Baukrise. Trotz Wohnungsmangel gelangten ab 2018 jährlich nicht immer mehr neue Wohnungen auf den Markt, sondern weniger und weniger. Schliesslich kam 2025 rund ein Viertel weniger hinzu. Das war der Tiefpunkt. Dieses Jahr gelingt nun endlich eine Wende. Aber es ist laut dem Beratungsbüro Wüest Partner bloss eine Wende, die «Entspannung bringt, keine Entwarnung».
Die Schweiz wartet also weiter auf Entwarnung. Derweil zeigt eine neue Studie von Wüest Partner, wie der Wohnungsmangel das Land verändert.
Beim Wohneigentum zeigt sich die Veränderung vor allem bei den Preisen. Im dritten Quartal sind sie national für Einfamilienhäuser zum Vorjahr nochmals um 3,2 Prozent gestiegen und für Eigentumswohnungen um 5 Prozent. Damit setzt sich ein Trend fort, bei dem die Hauspreise die Lohnentwicklung von typischen Familien weit hinter sich lassen.
Im besonders betroffenen Kanton Zürich zum Beispiel haben sich Einfamilienhäuser allein in den vergangenen zehn Jahren um mehr als 30 Prozent verteuert. Seit Jahren stellt sich die Frage, wer bei diesen Preisen überhaupt noch kaufen kann.
Auf dem nationalen Mietmarkt ging es ab 2023 rasant in die Höhe bei neu angebotenen Wohnungen: Zeitweise schossen diese sogenannten Angebotsmieten innert Jahresfrist um mehr als 7 Prozent nach oben. Zwischendurch warnte die Bank Raiffeisen deshalb: «Die Angebotsmieten laufen aus dem Ruder.» Derzeit steigen die Mieten wieder moderater, aber mit zuletzt fast 2 Prozent immer noch kräftig.
Insgesamt ist so ab 2023 eine Mietsteigerung von 11,3 Prozent zusammengekommen. Damit konnte die durchschnittliche schweizweite Lohnentwicklung längst nicht mithalten. Nicht allein Einfamilienhäuser, sondern auch Mietwohnungen wurden also weniger bezahlbar.
Eine Plage ist das für junge Erwachsene. Für Familien, deren alte Wohnung zu klein geworden ist. Für Rentner, deren Wohnblock renoviert wird. Einfach für alle, die neu eine Wohnung suchen müssen und deshalb mit den stark gestiegenen Angebotsmieten konfrontiert sind.
Hingegen bleiben alle mehr oder weniger geschützt, die schon lange in der gleichen Wohnung sind. Sie zahlen sogenannte Bestandsmieten, die viel weniger gestiegen oder inflationsbereinigt gar gefallen sind. Es ist ein zweigeteilter Markt.
In einigen Kantonen ist es indessen um diese Bezahlbarkeit weit schlimmer bestellt als in anderen. In Zürich zum Beispiel kostet eine durchschnittliche Wohnung mit 100 Quadratmetern monatlich etwa 800 Franken mehr als im Kanton Aargau. Solche Sparchancen wollen sich mehr und mehr Menschen nicht entgehen lassen.
Der Kanton Zürich hat auf diese Weise von 2023 bis 2025 netto jährlich 3500 Personen verloren. Die meisten davon zogen jeweils in den Aargau, nämlich 2750 Personen. Die übrigen 750 wurden im Thurgau und in Schaffhausen fündig.
Es ist wie eine interkantonale Flucht vor hohen Wohnkosten. Und es flüchten mehr und mehr Menschen.
Fast drei Mal so viele wandern in den Thurgau aus
Die Wanderungsbewegung von Zürich in den Aargau hat stark zugenommen, wenn man die Jahre 2015 bis 2019 vergleicht mit der Periode von 2023 bis 2025. Es waren 85 Prozent mehr Personen. Die Abwanderung in den Thurgau hat sich fast verdreifacht. Jene nach Schaffhausen ging von 80 auf 500 Personen hoch.
Nicht nur in Zürich wollen Menschen den hohen Mieten entgehen. Es ziehen netto auch Menschen von Basel-Stadt nach Basel-Landschaft. Oder von Genf in die Waadt. Und von der Waadt wiederum nach Freiburg und ins Wallis.
Es ist immer der gleiche Trend: Von den grossen Wirtschaftszentren wird der Wohnungsmangel in die Nachbarkantone getragen. Der Kanton Zürich zum Beispiel hat ab 2022 einen Mietpreisanstieg von 18 Prozent erlebt – dieser Preisdruck greift nun über auf Aargau, Thurgau und Schaffhausen. Auch dort werden Wohnungen knapp.
Das zeigt sich dort an überdurchschnittlich stark steigenden Angebotsmieten. In den vergangenen drei Jahren ging es im Thurgau um 13,7 Prozent hoch, im Aargau um 14,3 Prozent und in Schaffhausen sogar um 17,1 Prozent. Das sind Zunahmen weit über dem schweizweiten Durchschnitt von 11,3 Prozent.
In der Studie wird dies so kommentiert: «Die Zentren exportieren ihre Wohnungsknappheit in die Nachbarkantone.» Dort kommt das nicht immer gut an.
Nichts gegen Zürcher Wirtschaftsflüchtlinge
Als der regionale TV-Sender TeleM1 im Jahr 2025 in der Aargauer Stadt Baden dazu Passanten befragte, bekam er zu hören: «Wir haben selbst Probleme mit freien Wohnungen, die auch immer teurer werden. Die Zürcher sollten ihre Probleme selbst lösen.»
Beim Aargauer Mieterverband hiess es von einem Vorstandsmitglied, Zürich solle wenigstens probieren, das Problem selbst an der Wurzel zu packen und günstigeren Wohnraum zu bieten. Aber der Kanton Aargau habe grundsätzlich nichts gegen die «Zürcher Wohnungsflüchtlinge».
So ergeht es den Kantonen, zu denen viele Menschen aus anderen Kantonen kommen. Was ist mit den Kantonen wie Zürich oder Basel-Stadt? Verlieren sie als Wirtschaftsstandorte durch die Abwanderung an Attraktivität?
Kaum. Die Abwanderer wohnen zwar nicht mehr im Kanton Zürich. Die meisten von ihnen arbeiten jedoch weiterhin dort. Sie wohnen im Aargau, in Baden oder Aarau, und haben es als Pendler mit Auto oder Zug nicht weit nach Zürich. Mit anderen Worten: Als Einwohner kehren sie Zürich den Rücken, als Arbeitskräfte nicht.
Wird in Zürich die Wohnungssuche einfacher? Immerhin haben einige Tausend Menschen den Kanton und damit den dortigen Wohnungsmarkt verlassen. Die Antwort lautet «Nein» – eine bezahlbare Wohnung zu finden, bleibt im Regelfall eine Tortur.
Denn die Netto-Abwanderung von jährlich 3500 Personen in andere Kantone wird in Zürich bei Weitem übertroffen von der Zuwanderung aus dem Ausland, die jährlich rund 19'000 Personen beträgt. Das heisst: Wohnungsmangel hin oder her – die Nachfrage nach Wohnraum bleibt in Zürich gross. Sie kommt einfach von anderen Personen.
«Inländische Haushalte weichen aus; internationale Zuzügerinnen und Zuzüger rücken nach», heisst es dazu in der Studie. «Die Nachfrage bleibt hoch, wird aber internationaler.» Diese internationale Zuwanderung ist in der Deutschschweiz besonders gross in den Kantonen Zürich, Bern und Basel-Stadt; in der Westschweiz in den Kantonen Waadt und Genf.
In Kantonen wie Aargau, Thurgau oder Schaffhausen ist vor allem die Zuwanderung gross, die aus anderen Kantonen mit Wirtschaftszentren kommt. Die internationale Zuwanderung fällt hingegen gering aus. Es kommen also tendenziell weniger Personen aus Deutschland, dafür mehr aus dem Kanton Zürich.
