Dieses Jahr sinken die Zinsen wieder. Das zumindest sind die Signale von den Finanzmärkten. Da hätten die Märkte zwar nicht ganz unrecht, sagt Thomas Stucki, Chief Investment Officer der St.Galler Kantonalbank. «Auch ich bin überzeugt, dass die Trendwende kommt. Die Frage ist, wann und wo», sagt er am Immobilienforum der Bank. Und in der Schweiz sinken die Zinsen erst 2025, bekräftigte er.
Denn die Nationalbank habe noch keinen Grund, die Zinsen zu senken. Die Inflation scheine zwar besiegt, sagt Stucki. «Günstiger geworden sind aber nur Importgüter.» Bei den Inlandgütern liege die Teuerung aber noch immer bei rund zwei Prozent, «zu hoch für die SNB». Konjunkturell sei zwar eine gewisse Abschwächung spürbar, meint Stucki. Doch die Unternehmen schätzen die Geschäftslage weiterhin positiv ein und der Arbeitsmarkt bleibe eng.
Als Argument für eine schnelle Zinswende bleibe da nur, dass die SNB ihre Zinspolitik stets mit Blick auf US-Fed und EZB gestalte. Und diese dürften im angelaufenen Jahr tatsächlich ihre Zinsen senken, glaubt Stucki. Dort sind die Zinsen derzeit recht hoch: Die Leitzinsen der Fed liegen über fünf, die der EZB bei 4,5 Prozent, was gerade die Bauwirtschaft spüre. «In der Schweiz sind die Zinsen im historischen Vergleich aber immer noch tief.» Würde die SNB die Zinsen bald senken, bliebe kaum noch Spielraum für Geldpolitik, wenn diese wirklich nötig wäre.
Auch Mieten treiben Teuerung
Nicht ganz einverstanden ist Patrick Schnorf, Verwaltungsrat der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner. Er teilt zwar manche von Stuckis Beobachtungen. Trotzdem hält er eine leichte Zinssenkung noch 2024 für wahrscheinlich. «Die Nationalbank beobachtet auch den Wohnungsmarkt», gibt er in der Diskussion mit Stucki zu bedenken. Und die Mieten sind in den letzten Monaten stark gestiegen, was die Inflation befeuere. Mit einer leichten Zinssenkung könne die SNB die Teuerung der Mieten etwas bremsen.
Denn zumindest schweizweit zeichnet sich keine Trendwende ab, wie Schnorf in seinem Referat darlegte. Die Bevölkerung wächst weiter, der Neubau von Mietwohnungen hinkt dem Angebot hinterher, die Mieten steigen. Was wiederum zu einem scheinbaren Rückgang der Nachfrage führt. «Mieter bleiben lieber in ihrer Wohnung, weil sie befürchten, bei einem Wechsel deutlich mehr Miete zahlen zu müssen.» Gleichzeitig wachsen die Preise für Wohneigentum weniger schnell: Die Preise für Eigentumswohnungen lagen 1,9 Prozent, diejenigen für Einfamilienhäuser um 0,6 Prozent über jenen vom Herbst 2022.
Alles halb so schlimm in der Ostschweiz
In der Ostschweiz trifft eine weiterhin starke Nachfrage nach Wohneigentum hingegen auf ein tiefes Angebot. Trotz der höheren Zinsen sind die Preise für Eigentumswohnungen im Kanton St.Gallen übers letzte Jahr um 4,3 Prozent, jene für Einfamilienhäuser um 4,1 Prozent gestiegen. Denn in der Ostschweiz ist Wohneigentum noch immer günstiger ist als in den Grosszentren. Allerdings holen die Preise auf. Auf der Karte der durchschnittlichen Preise sehe es deshalb in den letzten Jahren so aus, wie wenn sich der Grossraum Zürich in alle Richtungen ausbreite, zeigt Schnorf auf.
Gleichzeitig steigen die Mieten in der Ostschweiz moderater als im landesweiten Schnitt. Und deutlich weniger schnell als in den Grosszentren. Das hat nicht nur mit dem moderateren Bevölkerungswachstum zu tun. Hier wird auch mehr gebaut. «Gerade im Rheintal scheint man noch bauen zu können», sagt Schnorf.
Neues Baugesetz: Je nach Gemeinde
Das grösste Bauprojekt im Kanton ist derzeit die «Rheincity» in Buchs. Über 200 Wohnungen sollen hier entstehen. Treiber des Projekts ist die Mettler2Invest, deren CEO Peter Mettler anschliessend mit dem Raumplaner Armin Meier (Raum.manufaktur) über das neue Planungs- und Baugesetz im Kanton St.Gallen diskutierte. Gerade das Instrument der Sondernutzungspläne biete viele Chancen, sagte Mettler.
Damit lassen sich die Vorteile des neuen Gesetzes heute schon nutzen: Ausnutzungsziffern und Stockwerkbegrenzungen sollen aufgehoben werden, um innere Verdichtung zu begrenzen. Denn die Gemeinden müssen die neuen Regeln noch in eigenen Ortsplanungen einbringen, bis sie Wirkung entfalten – und erst die wenigsten Gemeinden hätten diesen Prozess schon abgeschlossen, macht Meier klar. Und erteilt Aussichten auf Hochhäuser neben Bauernhäusern eine Absage: «Die meisten Gemeinden werden trotz der Erleichterungen versuchen, die Dichte zu begrenzen», sagt er. «Wenn nicht über die Stockwerkzahl, dann halt über die Gebäudehöhe.»
Klar ist: Trotz der geplanten Erleichterungen dürften die Bauverfahren auch unter dem neuen PBG zu lange dauern, jedenfalls aus Sicht der Investoren. Einzelne könnten Bauprojekte mit Einsprachen um Jahre verzögern, sagt Mettler. «Ein volkswirtschaftlicher Blödsinn.» Diese Beschwerdemöglichkeiten beschränkt aber auch das neue Gesetz nicht. Armin Meier rät deshalb Bauherren, möglichst frühzeitig auf Nachbarn und Behörden zuzugehen. «Der eingeschriebene Brief mit der Baueingabe darf nicht der erste Kontakt sein.»
