Sandra Monika Ziegler
Gewisse Wohnbaugenossenschaften kennen bereits sogenannte Belegungsvorschriften. Allerdings werden diese oft nur bei Mietbeginn erhoben. Das Problem: Sind dann die Kinder beispielsweise ausgezogen, leben die Eltern danach in einer für sie zu grossen Wohnung. Man spricht dann von Unterbelegung. Belegungsvorschriften nur bei Mietbeginn? Das will die SP/Juso-Fraktion nun mit einem Postulat ändern.
«Beim Einzug werden zwar Belegungsvorschriften gemacht, doch im Postulat geht es um Belegungsvorschriften, die über die gesamte Mietdauer Gültigkeit haben», sagt SP-Grossstadträtin und Postulantin Luzia Vetterli. Daher fordert der Vorstoss in einem zweiten Punkt, dass die Stadt künftig bei Baurechtsverträgen mit den Genossenschaften die Diskussion über Belegungsvorschriften in Gang bringt und diese als Bestandteil im Baurechtsvertrag auch festhält. Luzia Vetterli konkretisiert: «Das kann zum Beispiel durch einen auf 25 Jahre befristeten Mietvertrag sein.»
Denn ein befristeter Mietvertrag, so Vetterli, hält mit grosser Wahrscheinlichkeit auch dem Mietrecht stand und kann nicht angefochten werden. Ein diesbezüglicher Rechtsstreit ist der Juristin Vetterli bis dato nicht bekannt. Sie betont, dass mit dem Postulat nicht etwa die alten Mieter aus ihren Wohnungen vertrieben werden sollen, sondern dass ihnen aktiv eine adäquate Anschlusslösung geboten werden soll: «Das kann durch eine reduzierte Miete für eine kleinere Wohnung sein oder eine Umzugsfinanzierung.».
Familien werden bereits bevorzugt
Gemäss der Dienstabteilung Immobilien verfügt die Stadt Luzern aktuell über 550 Wohnungen. Darunter fallen auch die 230 städtischen Alterswohnungen. Wohnungen ab fünf Zimmer habe es unter den 550 städtischen Wohnungen jedoch wenige, nämlich nur zwischen 10 bis 15 Stück. Belegungsvorschriften, so wie es das Postulat von der Stadt verlangt, kennt Luzern jedoch nicht explizit. Doch, so betont Stefan Christen, Leiter Finanzliegenschaften Management: «Es ist ganz klar, dass bei grösseren Wohnungen Familien immer bevorzugt werden.»
Christen macht dazu ein Beispiel: «Wenn sich für eine 3-Zimmer-Wohnung ein Paar und ein Paar mit Kind melden, dann bekommt das Paar mit Kind die Wohnung.» Er betont aber auch, dass sich die städtischen Wohnungen nicht in sogenannten Familienquartieren wie Hirtenhof oder Würzenbach befinden, sondern hauptsächlich an Hauptstrassen liegen. «An diesen Lagen wollen Familien vielfach nicht einziehen. Um Leerstände zu vermeiden, werden diese Wohnungen, auch wenn sie gross sind, dann an andere Bewerber vermietet,» erklärt Christen das städtische Vorgehen bei der Wohnungsvergabe.
Projekt Hochhüsliweid hat Belegungsvorschriften
Die Stadt Luzern hat bei der aktuellen Ausschreibung zur Hochhüsliweid diesbezüglich bereits Vorgaben gemacht, wie Markus Mächler, Präsident Wohnbaugenossenschaft SBL bestätigt. Denn auch die SBL hat sich für die Parzelle im Baurecht beworben. «Wir mussten bereits bei der Abgabe für unsere Bewerbung Belegungsvorschriften vorlegen. Das war eine der Vorgaben der Ausschreibung für die Hochhüsliweid.» Belegungsvorschriften müssen die Genossenschaften an ihrer Generalversammlung absegnen, so auch die SBL.
Und gelten diese Belegungsvorschriften für die gesamte Mietdauer? «Nein», sagt Mächler und fügt an: «Bei einer Unterbelegung muss die Genossenschaft selber aktiv werden. Das Problem mit Mietern, die auch nach dem Auszug der Kinder in der grossen Wohnung bleiben, besteht vor allem bei älteren Verträgen, also bei einer Mietdauer ab 20 Jahren.» Generell, so Mächler, gelte die Faustregel Anzahl Zimmer minus 1 ergibt die Personenzahl für eine Wohnung. Mächler: «Wenn zum Beispiel eine Einzelperson eine grosse Wohnung bewohnt, ist diese unterbelegt. In solch einem Fall versuchen wir der Person eine kleinere Wohnung anzubieten.» Der Wechsel gelinge bislang meistens und komme bei der SBL etwa einmal pro Jahr vor. «Die älteren Mieter sind dann aber erstaunt, dass die kleinere Wohnung nicht günstiger, sondern in etwa den gleichen Mietzins, wie die aktuelle aufweist», sagt Mächler. Da werde eben oft vergessen, dass Genossenschaften mit Kostenmieten arbeiten. Mieten, die den Aufwand für die Mobilie decken.
Die Wogeno Luzern wendet laut Homepage Belegungsvorschriften bei Neuvermietungen an. Besteht eine Unterbelegung, dann werde mit der Mietpartei eine individuelle Lösung gesucht und diese schriftlich vereinbart.
