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Luzern

Der Traum vom Eigenheim geht in Luzern seltener in Erfüllung – doch in Rothenburg entstehen neun Einfamilienhäuser

In Rothenburg entstehen neun Einfamilienhäuser auf der grünen Wiese. Es dürfte die letzte Überbauung dieser Art in der Agglomeration Luzern sein.
Das Bauland Gimmermee.
(Eveline Beerkircher (13. Mai 2020))

Beatrice Vogel

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Ein neues Einfamilienhaus auf der grünen Wiese: Dieser Traum geht in der Schweiz immer seltener in Erfüllung. Mit dem neuen Raumplanungsgesetz, das Verdichtung nach innen verlangt, sind Neueinzonungen von Einfamilienhausparzellen kaum noch möglich.

Ein paar wenige unverbaute Parzellen gibt es aber noch. Neun davon in Rothenburg im Gebiet Gimmermee. Die Gemeinde hat sie bei der Zonenplanrevision 2012 eingezont, nun stehen sie zum Verkauf. «Tatsächlich sind es basierend auf dem aktuellen Zonenplan die letzten grünen Flächen in Rothenburg, die für Einfamilienhäuser vorgesehen sind», sagt Philipp Rölli, Geschäftsführer der Gemeinde Rothenburg. «Alle Gemeinden sind künftig gefordert, zu verdichten und noch haushälterischer umzugehen mit Bauland.»

Die neun Parzellen im Gimmermee sind Teil der dritten und letzten Etappe von Landverkäufen, welche die Gemeinde in den vergangenen Jahren vollzogen hat, um ein massvolles Bevölkerungswachstum zu erreichen und Geld für Infrastrukturbauten zu generieren. «Rückblickend können wir sagen, dass die Einzonungen 2012 einen guten Mix aus Eigentum- und Mietobjekten sowie Mehr- und Einfamilienhäusern aufweisen, und dabei auch gemeinnütziger Wohnbau gefördert werden konnte», so Rölli.

Auch in den bereits veräusserten Gebieten Fläckepark und Eschenmatte gibt es Einfamilienhausparzellen. Die Nachfrage nach diesen war gross. «Diese Erfahrung zeigt, dass wir keine Probleme haben werden, die Parzellen im Gimmermee zu veräussern», ist Rölli überzeugt. Rothenburg sei als verkehrsmässig gut erschlossene, grüne Agglomerationsgemeinde ein gefragter Wohnort. Trotzdem wolle die Gemeinde für die Parzellen keine Wucherpreise verlangen, wie Philipp Rölli betont: «Es gibt kein Bieterverfahren. Wir verlangen für Neubauten marktübliche, faire Preise.» Konkrete Zahlen könne er noch nicht nennen, die Preise werden aber publiziert, sobald diese feststehen.

Nachfrage ist fünfmal höher als das Angebot

Gemeinden wie Rothenburg, die noch vor der Gesetzesänderung 2014 Bauzonen für Einfamilienhäuser ausgeschieden haben, können dadurch ihr Wachstum steuern. «Kaufkräftige Einwohner, die lange bleiben, werden angezogen. Das Wachstum der Gemeinde bleibt moderat und wirkt sich in vieler Hinsicht positiv aus», sagt Michel Amberg, Immobilienexperte bei der Luzerner Kantonalbank (LUKB). Die Nachfrage bei den Käufern ist derweil anhaltend gross: «Der Wunsch nach einem Einfamilienhaus ist in der Bevölkerung fest verankert.» Mittlerweile kommen gemäss der Broschüre Luzerner Immobilienmarkt 2020 der LUKB auf jedes Einfamilienhaus in Luzerner Gemeinden, das auf Inserateplattformen zum Verkauf angeboten wird, mehr als fünf Suchende – fast dreimal so viele wie im Schweizer Durchschnitt.

Gleichzeitig ebbt die Neubautätigkeit im ganzen Kanton weiter ab: Laut der LUKB-Broschüre wurden zwischen Mitte 2018 und Mitte 2019 nur 340 Einfamilienhäuser bewilligt, 14 Prozent weniger als in der Vorjahresperiode. Und gemäss einer Lustat-Statistik wurden 2009 im Kanton Luzern 470 Einfamilienhäuser neu gebaut, 2017 waren es noch 246 – rund die Hälfte.

Doch es werden nicht nur weniger neue Einfamilienhäuser gebaut, es verschwinden auch bestehende, wie Michel Amberg ausführt: «Bei Aufzonungen von Einfamilienhaus-Arealen werden ältere Einfamilienhäuser oft durch kleinere Mehrfamilienhäuser ersetzt, weil dadurch eine grössere Wertschöpfung für den Eigentümer möglich ist.» Das hat zur Folge, dass es in absoluten Zahlen immer weniger Einfamilienhäuser gibt: In der Agglomeration Luzern gab es 2012 noch 8119 davon, während es 2018 nur noch 8046 gab. Im gleichen Zeitraum stieg die Zahl der Mehrfamilienhäuser von 36'469 auf 40'412.

In der Stadt sind die Preise so hoch, dass sie nicht mehr steigen können

Der Trend ist im ganzen Kanton Luzern sichtbar: Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist anhaltend gross, das Angebot wird kleiner. «Diese Tendenz akzentuiert sich, je urbaner eine Gemeinde ist», so Amberg. Dadurch steigen die Preise. Eine Ausnahme ist die Stadt Luzern: Dort sind die Preise stabil, obwohl die Nachfrage steigt. «Der Preis bewegt sich nicht, weil er schon so hoch ist, dass er nicht mehr weiter steigen kann», erklärt Michel Amberg. Familien mit Kindern können sich ein Haus hier nicht leisten – bevorzugen aber auch eher Gemeinden mit attraktiven Naherholungsgebieten, wie etwa die Region Sempachersee oder das Seetal. Amberg:

«Die Nachfrage ist dort so gross, dass das Angebot massiv hinterherhinkt und dadurch die Preise in die Höhe schiessen.»

Auch in der Agglomeration Luzern sind die Preise hoch, aber stabil, die Nachfrage steigend. Hier wird jedoch mehr gebaut als in der Stadt:

Auch wenn es noch keine kantonalen Zahlen für die Jahre nach 2017 gibt, ist davon auszugehen, dass die Zahl der neuen Einfamilienhäuser weiter sinkt. In der Stadt Luzern wurden seit 2018 nur jeweils ein bis zwei Baugesuche pro Jahr bewilligt, aktuell ist noch eines hängig. Der Traum vom Einfamilienhauses wird also immer schwieriger zu realisieren – am ehesten noch in ländlichen Gebieten. Die Alternative ist Stockwerkeigentum: Bei diesem Eigentumstyp sind Angebot und Nachfrage ausgeglichener, die Preise für eine breite Bevölkerungsschicht – auf hohem Niveau – erschwinglich.

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